據(jù)國內科技媒體36kr報道，10月29日，蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交F-1招股書，擬于紐交所IPO，而據(jù)其披露的招股書顯示，蛋殼公寓計劃將所偶募資金用于技術投入、業(yè)務規(guī)模拓展以及一般性營運。

12月4日，據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示近日蛋殼(杭州)資產管理有限公司法定代表人發(fā)生變更，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人崔巖卸任法定代表人、執(zhí)行董事兼總經理，由張雪接任。

據(jù)公開資料顯示，目前蛋殼向紐交所提交的招股書仍之后，仍未成功上市。此次披露的招股書顯示，目前蛋殼公寓已經于北上深杭等13座城市共運營40.6萬間公寓。

風口之后的長租公寓能否“虧損”上市？

除了近日赴美上市的蛋殼之外，此前青客也曾赴美IPO，在房產行業(yè)承壓的大背景下，長租公寓上市成為了“速效救心丸”，以期實現(xiàn)逆勢下的穩(wěn)健“發(fā)育”。

總體來看，房產行業(yè)承壓的同時，在需求和政策雙導向下，長租公寓被普遍認為有巨大想象空間。據(jù)艾瑞咨詢的一份數(shù)據(jù)顯示，2018年中國住宅租賃市場規(guī)模達到人民幣1.8萬億元，預計到2023年將增長至人民幣3.0萬億元。

政策層面，2016年，《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》發(fā)布，提出要“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。”而在第二年，決策部門再次提出要建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房體系。

政策需求雙重作用下，資本力量迅速入場，蛋殼、自如等玩家均有資本作為背后的站臺，就在本次蛋殼赴美上市之前，還剛剛完成來自CMC資本和春華資本的D輪融資，據(jù)悉，自2017年以來，蛋殼先后融資60多億人民幣左右。

另外，此次蛋殼IPO前，該公司尚未整體盈利，招股書顯示，蛋殼公寓2017年和2018年仍然處于整體凈虧損狀態(tài)，凈虧損額分別為2.72億元和13.7億元，蛋殼方面表示，這是由于在這兩年中，公司保持高速增長態(tài)勢，對新入城市有著大量資源的投入。

事實上，依賴于“規(guī)模效應”的二房東生意的本質，是在“贏者通吃”的原則下基于對市場房源的“市場壟斷”，即在高市場份額下，擁有一定程度的議價權，并通過雙邊市場的價格差獲取利潤來源。

此前，自如CEO熊林也曾公開表示，長租公寓大多是靠低利潤、大規(guī)模來運營的。

選擇赴美上市的蛋殼，希望通過IPO獲得更多的資本支持，從而繼續(xù)擴大市場份額來實現(xiàn)更多的市場話語權。另一方面，D輪融資后，在資本趨冷的當下，大概率也很難在今后獲得融資了，而IPO或許會成為長租公寓市場競爭的一個分水嶺：成功IPO的企業(yè)抵御風險的能力增強，行業(yè)馬太效應也將進一步凸顯。

長公寓IPO的兩大關鍵要素：盈利能力OR成長空間

之所以選擇在美股上市，蛋殼方面可能有著這樣的考量：相比國內A股或者港股，似乎美股更注重初創(chuàng)企業(yè)的成長性，要知道仍處于對資金渴求中的蛋殼仍然處于虧損之中。而目前行業(yè)中的競爭現(xiàn)狀仍未達規(guī)模盈利，而如今，青客已經運營7年，蛋殼也運營了4年。

從增長空間的角度來看，無論是長租公寓行業(yè)整體仍處于增長階段，但企業(yè)層面仍然需求政策的引導和支持。以長租公寓的“金融化”為例，此前“租金貸”的變現(xiàn)形式使得在盈利需求家，業(yè)務本身的金融數(shù)學加重，與此同時，在金融將官趨嚴的同時，“金融長租”模式也被宣判“死刑”。

2018 年,杭州鼎家公寓、上海愛公寓等 多個涉及“租金貸”的長租公寓企業(yè)資金鏈斷裂,國家多地明確發(fā)文叫停“租金貸”。

而在招股書中，蛋殼公寓表示, 在瞬息變幻的市場中,蛋殼的運營歷史有限, 這使得我們難以評估運營結果和未來前景。我們的歷史增長可能并不代表未來的增長。

11月16日，據(jù)國內多家媒體報道，長租公寓第一股青客公寓股價下跌至13.71美元/股，相比開盤跌幅達17%。青客的破發(fā)私欲也為長租公寓上市蒙上一層薄紗，難道即使包容性更強的美股也不看好長租公寓的未來嗎？

事實上，相比重資產的運營模式，長租公寓不妨采取輕資產的方式運營，從“二房東”變成真正的運營方。比如，長租公寓與房東簽訂托管合同，只提供日常維護、拉客，然后抽取服務費的模式。

在這樣的模式下，長租公寓既不用耗費更多的現(xiàn)金流收購房源，房東也不用擔心各種運維成本、以及房屋空置的損失,躺著賺錢就行。如此一來，整個行業(yè)生態(tài)或許會更健康。其次，長租公寓的核心優(yōu)勢在于品質和增值服務。如果真想做到“長租”，盤活整個房地產市場，就必須打造一個符合租客預期，甚至超出租客預期的家。

其實，無論此次蛋殼IPO能否成功，都是其反思行業(yè)的一個契機，如果上市成功，則在二級市場資本加持下，蛋殼的盈利壓力會更大，而如果IPO未獲通過，也未必就是壞事，畢竟相比上市破發(fā)后投資人的唏噓，以自身的運營優(yōu)勢建立起打“持久戰(zhàn)”的準備才是更為重要的選擇。（ps：向善財經原創(chuàng)稿件，訂閱號ID：hlwdnexs，商務轉載合作聯(lián)系：a913613543，轉載保留版權信息違者必究。）