截至2月21日，A股申萬二級房地產服務行業中，已有6家上市公司在10家總樣本中發布了2024年業績報告。這些企業中，有4家實現了歸母凈利潤的增長，表現為減虧或扭虧，這一趨勢在一定程度上反映了2024年房地產服務行業整體經營狀況的改善。

然而，剖析具體企業的業績預告與運營情況，發現并非所有增長信號都預示著無礙的復蘇之路。作為全國性頭部房產租賃經紀業務的企業，我愛我家盡管預告歸母凈利潤有所增長，但這一增長在某種程度上是源于資產的出售。此外，公司商譽規模高達40億元以上，這如同一把“達摩克利斯之劍”，懸于頭頂，對未來業績構成了巨大的潛在威脅。

再者，從財務結構的角度審視，我愛我家的資產負債率呈現出逐年攀升的趨勢，而毛利率卻在不斷下滑。同時，其在多元化業務拓展方面的步伐仍有待進一步加快。

扣非凈利潤低于歸母凈利潤，高達44.61億元的商譽

我愛我家發布的2024年業績預告顯示，公司預計實現歸母凈利潤7000萬元至1億元，相較2023年扭虧為盈。但剖析，這一盈利主要依賴于非經常性損益，特別是通過出售昆百大物業等資產獲得的收益，而主營業務下行壓力的問題并未得到根本解決。若剔除資產處置和政府補助（2024年前三季為977.99萬元）等非經營性因素，我愛我家2024年扣非凈利潤預計在4700萬元至7000萬元之間。

值得注意的是，截至2024年三季度末，我愛我家的商譽規模高達44.61億元，這一數值在A股房產租賃經紀行業中顯得突出。特別是與同行世聯行的1.31億元商譽和寧波富達的126.10萬元商譽相比，我愛我家是它們的30倍以上。

我愛我家的這一高額商譽的形成，可追溯到2017年底，公司通過昆百大A發行股份及支付現金的方式完成借殼上市，期間涉及大量并購交易。

雖然2024年我愛我家預計盈利，但未來若我愛我家無法保持穩定的盈利，這一龐大的商譽規模或將對其財務狀況構成潛在壓力。

毛利率下降，資產負債率卻逐年提升

盡管本次我愛我家發布的業績預告僅展示了部分財務數據，但仍可通過公司三季報等歷史數據，一窺其近年來的經營表現。值得注意的是，我愛我家的經營狀況呈現出一種“剪刀差”現象，即盈利質量不斷下滑，而負債水平卻持續攀升。

具體而言，2021年前三季度，我愛我家的毛利率高達29.12%，然而到了2024年同期，這一數據已大幅下滑至7.36%。這一變化與房地產行業的整體周期性波動緊密相關。特別是公司核心城市二手房交易業務的毛利率，從2022年的25%進一步縮減至2023年的19%。

另一方面，我愛我家的資產負債率呈現出逐步上升的趨勢，從2020年的48.40%增長至2024年三季度末的70.54%。這一變化與當前房地產行業普遍推行的“三道紅線”政策形成了鮮明對比，該政策旨在通過降低房企的資產負債率來控制行業風險。

盡管我愛我家主要從事的是房產租賃經紀業務，但在整個房地產行業都在積極降低負債率的背景下，其資產負債率卻持續上升，這增加了公司的財務風險。

總門店數量減少，新興業務營收占比下滑

回顧我愛我家2019至2021年的財務業績，公司分別實現歸母凈利潤8.27億、3.12億和1.66億元，而2024年預告的歸母凈利潤預估區間為7000萬元至1億元，顯示出明顯的下滑態勢。

盡管近年來房地產行業整體處于下行周期，但仍存在一些相對抗跌的亮點板塊，如核心城市業務和商業地產領域。然而，我愛我家在這些具有潛力的領域中并未能充分展現其競爭優勢。

一方面，我愛我家在人口千萬以上的一二線城市的市場占有率并未如預期增長。數據顯示，過去三年，公司僅在上海、杭州等個別城市實現了市占率的微幅提升。

進一步分析我愛我家的運營數據，2024年前三季度，其加盟店數量由2023年末的530家減少至452家，國內運營門店總數也由2853家降至2613家，這一縮減趨勢與貝殼的擴張態勢形成鮮明對比。貝殼截至2024年9月的門店量已達到48230家，同比增長12.1%，其中活躍門店數增幅更是高達14.6%。

另一方面，我愛我家的多元化業務發展也呈現出放緩態勢。

我愛我家的資產管理業務，即房屋資產管理服務，成為其營收增長的重要支柱。該業務通過接受業主委托，對房屋進行出租運營、日常管理、維護修繕及租客關系管理，其營收占比從2023年上半年的45.15%增長至2024年上半年的56.27%，對應營收金額也由28.29億元增至32.72億元。除此之外，經紀業務作為我愛我家的另一大板塊，其2024年上半年的收入構成仍占30.76%。

對比之下，我愛我家在多元化業務的營收占比整體保持在30%以內，且在2024年上半年呈現下降趨勢。

特別是商業租賃及服務業務，其營收規模較小且占比不高，從2023年上半年的1.89億元降低至2024年上半年的1.71億元，營收占比從10.14%降低至6.48%。考慮到一二線城市商業地產市場的良好成長性，這一短板無疑限制了公司的整體發展潛力。