貝殼邁入青銅時代:7億年薪的彭永東們?nèi)绾巍敖当驹鲂А保?i class="tag">觀點
貝殼邁入青銅時代:7億年薪的彭永東們?nèi)绾巍敖当驹鲂А保?/p>
文:向善財經(jīng)
當潮水退去,為何貝殼留下的不是“價值珍珠”,而是些許的質(zhì)疑?
最近,投資貝殼(貝殼找房)的朋友們可能會有點兒郁悶。
前腳剛嘗到點,可能是由一連串積極政策帶來的股價暴漲“甜頭”。結(jié)果這段時間,貝殼的股價就迎來了一路陰跌,大有一副想要退回到“漲潮”前低位的走勢。
截止到1月10日收盤,貝殼-W(HK:02423)的每股股價為42.95元,較9月份的歷史高點73.5元大幅縮減約41.56%。
前后變臉為啥這么大?
原因是多方面的,可能有投資者對三季報表現(xiàn)的不滿、也有對外部大環(huán)境的擔憂,同時還有對貝殼“一體三翼”的第三翼——貝好家戰(zhàn)略質(zhì)疑的……
特別是貝好家,哪怕管理層曾多次強調(diào)“我們不是要成為房地產(chǎn)開發(fā)商,在長期的商業(yè)模式上,我們不會使用自有資金做大規(guī)模的重資產(chǎn)開發(fā)投資?!?/p>
但在2024年9月和12月底,貝好家以超17億元資金連續(xù)競得成都和上海核心地段的兩塊地,并宣布將自主操盤后,市場還是響起了一種聲音:貝殼是不是真的想成為房地產(chǎn)開發(fā)商?
這也讓一些投資者擔憂和質(zhì)疑了起來。
至于在擔憂什么?
有開發(fā)商將其形象比喻為,擔心貝殼不學(xué)“華為造車”……
貝好家,不想學(xué)“華為造車”?
2023年7月,貝殼在原來“一體”(房產(chǎn)經(jīng)紀)和“兩翼”(家裝和惠居)的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上,正式引入了“貝好家”這個第三翼。
從定義上看,貝好家是一個數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺,以C2M為核心理念,利用用戶洞察和大數(shù)據(jù)支持,為合作伙伴賦能,收取包括產(chǎn)品定位、設(shè)計等一整套解決方案服務(wù)費。
這基本就和華為的“造車模式”差不多。
并且和華為的技術(shù)底蘊一樣,背靠過去積累的龐大房產(chǎn)數(shù)據(jù)和用戶需求洞察,貝好家當一個高級房產(chǎn)咨詢公司、產(chǎn)品設(shè)計公司也是沒問題的。如果再配合著房企們所擅長的供應(yīng)鏈管理、建造與物業(yè)服務(wù),兩者的合作就是一種強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補。
結(jié)果也確實如此。2024年12月中旬,電建地產(chǎn)與貝好家在北京合作推出的長安華曦府開盤,2.5小時便售罄,銷售額達到16億元,直接上演了少見的“日光盤”。
很明顯,如果順著這條既定路線走下去,沒人會質(zhì)疑貝好家的未來想象力。
但可惜的是,當貝殼和貝好家拿地并宣布自主操盤的時候,這一切就增加了變數(shù)。
從現(xiàn)在透露出的市場信號來看,貝好家此舉似乎是想要獨立打造出幾個“成功”的方案樣板間,用一個又一個成功的合作項目,去向品牌房企們證明C2M理念和“1+2”業(yè)務(wù)模式的想象力。
看起來是有點道理的,但房企開發(fā)商們的接受程度有多高那?
因為這就相當于,讓華為先造一輛或幾輛大賣的自有品牌神車,等到把這條路跑通了,然后再放棄掉這塊大肥肉,轉(zhuǎn)頭告訴其他品牌車企:我們來搞深度技術(shù)融合,幫你們造車、賣車……
怎么可能有品牌車商敢放開合作?
這不是以小人之心,度君子之腹的問題,而是前浪對后浪競爭關(guān)系下的必要防范。
就像華為,任正非在正式場合非正式場合,不止一次的強調(diào)不造車,從始至終也沒有造車的實質(zhì)性動作,但不少品牌廠商還是一度生出了軀體和靈魂之爭。怕的不就是“引狼入室”,以至于培養(yǎng)出了一個最熟悉自己的有力競爭對手?
更何況現(xiàn)在的貝殼和貝好家,一邊嘴上表示對房企開發(fā)商的位置沒有覬覦之心,但另一邊的所作所為以及現(xiàn)實業(yè)績情況,又很難不讓其他開發(fā)商心生防范……
在這種競爭懷疑下,貝好家能不能獲得更多的房企合作,我們暫且不知,但可以確定的是,原來為合作伙伴賦能的近乎穩(wěn)定的市場增長,可能也會受影響了。
而且這還只是一方面的利空影響,另一方面,如果貝好家真的變成了開發(fā)商,那么貝殼最核心的房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)也可能會受到部分影響。
畢竟,貝殼一邊做著其他開發(fā)商項目的銷售,另一邊還要做著貝好家的項目,可有買房需求的人就那么一批,那這就不得不讓房企們擔心一個厚此薄彼的問題?
試想這么一個場景:貝殼在推流銷售時,會不會先讓“親兒子”貝好家吃個飽,然后剩下的再分給這些合作伙伴……
事實上,這不是潛在的擔憂,而是貝殼在當前二手房產(chǎn)經(jīng)紀市場占據(jù)頭部局面之下,時有被爆出來的問題。
比如有用戶就擔憂表示:將房源掛在鏈家和貝殼,他們經(jīng)常會給你推他們的托管服務(wù);如果你不接受自有托管,那么會不會推薦層面先緊著辦理托管服務(wù)的房源那?用戶有這個質(zhì)疑也實屬正常。
以小見大來看,如果貝殼在對待貝好家和其他房企銷售時,會不會讓沒有合作的開發(fā)商也擔心這個問題?
當然,這些說的都有點遠了。其實回到現(xiàn)在來看,就算拋開各種明里暗里的競爭不談,貝殼想要自主操盤,甚至是在未來進一步成為開發(fā)商,好像也有著不小的挑戰(zhàn)壓力。
一方面是管理團隊的操盤能力,盡管貝殼為貝好家拉來了“總能干成事兒”的貝殼老將徐萬剛等核心團隊成員,但房產(chǎn)交易和房產(chǎn)開發(fā)終究是兩種經(jīng)營邏輯,所以當貝殼自主操盤的時候,又會不會出現(xiàn)水土不服的情況?這個還有待進一步觀察。
另一方面還需要彌補和提升工程建設(shè)能力。畢竟,過去貝殼的業(yè)務(wù)模式更多是“紙上談兵”,但現(xiàn)在要把設(shè)想落成現(xiàn)實,這就需要組建靠譜的上下游供應(yīng)鏈伙伴以及對應(yīng)材質(zhì)的整合,這同樣是個艱巨的任務(wù)。
但好在,能用鈔能力解決的事,對貝殼來說基本都不算事。截止到2024年9月底,貝殼的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”和“短期投資”規(guī)模就達到了532.27億元,長期投資的底氣還是非常充沛的!
不過即便如此,從一個投資者的視角看,相比于“華為不造車”模式的穩(wěn)穩(wěn)幸福,貝殼又何必要走上了一條滿是荊棘和不確定性的破局之路呢?雖然未來的結(jié)果如何,我們暫且不得而知,但還是真心希望貝殼能夠做出最正確的選擇……
盈利能力承壓,貝殼何時才能“降本增效”?
“對于一個大的組織來說,最可怕的是沒有增長?!痹?024年三季度業(yè)績發(fā)布后的電話會上,貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長彭永東這樣說到。
這對應(yīng)著,去年前三季度貝殼實現(xiàn)營收623.3億元,同比增長為8.27%;第三季度實現(xiàn)營收225.8億元,同比增長26.8%,一舉擺脫了上半年連續(xù)負增長的頹勢;也對應(yīng)著現(xiàn)在貝好家們積極拓展的戰(zhàn)略方向。
不過如果你從業(yè)績表現(xiàn)來看,現(xiàn)在盈利能力承壓才是貝殼最突出的問題。
天眼查APP顯示:2024年前三季度,貝殼的歸母凈利潤34.95億元,同比下滑了32.97%;第三季度,歸母凈利潤為11.71億元,同比增長僅為1.13%。
這就意味著,即便是增長,但貝殼也算是進入了低質(zhì)量增長時代。
對應(yīng)的,今年第三季度貝殼的毛利率為22.7%,略低于市場預(yù)期的23%,較去年同期的27.4%下滑明顯。主要是受存量房和租房等業(yè)務(wù)利潤率下滑的拖累。
其中,房屋租賃板塊營收增長了21億元,同比增長118.4%,但成本也從2023年同期的17億元增長到了38億元,同比增長115.5%,整體毛利率僅為2.56%。
可見,貝殼的房屋租賃服務(wù)盈利能力,還有很大的提升空間。
但是在此背景下,貝殼卻沒有選擇降本增效,同期的運營費用逆勢增長了11%至44億元。
這也使得對應(yīng)的經(jīng)營利潤率從5.1%下滑至了3.2%,整體凈利率則下滑至了5.17%。
原因是為啥呢?不是貝殼不想降本,而可能是降不了本。
比如同期,貝殼銷售和市場費用增長了18.6%至19億元。并且和去年一樣,主要是投入進了家裝家居板塊,同時還有貝聯(lián)門店及品牌的拓展等。
這個其實不難理解,雖然家裝板塊有著貝殼的平臺引流,但由于品牌可選擇項偏少,所以不少裝修消費者還是會在線下尋找裝修公司。
同時,由于家居家裝行業(yè)格局一直都處于大而散的狀態(tài),頭部裝修公司加起來份額也不足兩成,再加上不同地域消費者的個性化裝修需求限制,使得現(xiàn)在上游的家居供應(yīng)商多是區(qū)域型家裝公司,占比達60%-70%。
在這種情況下,想要快速做大做強,貝殼就必然離不開營銷投入的連續(xù)加碼。
此外,貝殼的研發(fā)費用也增長至了5.73億元,這基本對應(yīng)著現(xiàn)在貝好家C2M的出發(fā)點,即利用大數(shù)據(jù)和AI系統(tǒng)去發(fā)現(xiàn)未來行業(yè)的趨勢,去洞察用戶需求,所以短時間內(nèi)好像也很難降本降費……
不過好一點的是,今年第三季度,貝殼占比最大的“一般及行政費用”為19億元,和去年同期基本持平。
那么從這個角度看,在當前貝殼盈利能力承壓的背景下,以彭永東為代表的核心管理們又不會在2024年主動“降本增效”呢?
之所以這么說,主要是此前有投資者將貝殼高管薪酬數(shù)據(jù)上傳到了網(wǎng)上,結(jié)果引發(fā)了不少的輿論爭議。
從財報數(shù)據(jù)來看,在2022年貝殼交出了一份營收同比下滑24.87%,歸母凈利潤同比下滑164.45%的成績單后,其董事會主席彭永東薪酬總額卻達到了約4.746億元。其中,薪金、津貼及實物福利為183萬元,績效獎金為1017萬元。
聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事單一剛薪酬總額約3.551億元,對應(yīng)的績效獎金為678萬元。
到了2023年,彭永東的薪酬總額則進一步增長至約7.13億元。單一剛約為5.293億元。
雖然兩人的薪酬總額中,不少都來源于股份激勵計劃中的“股份支付薪酬”,但整體相比于碧桂園,萬科的管理層們已經(jīng)高出了不少,甚至萬科的董事們還自愿放棄了2023年度獎金,董事會主席郁亮、總裁祝九勝也自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬元。
而且說起股價,在創(chuàng)始人左暉去世前,貝殼的市值最高曾達到近千億美元,但彭永東接手后一度縮水至百億美元以下。截至2025年1月10日收盤,貝殼美股股價為16.4美元/股,總市值約為196.98億。
盡管這背后有口罩事件的影響,也有現(xiàn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀周期波動,但在當前行業(yè)低迷期,以彭永東為代表的核心管理層們,或許還是應(yīng)該與無數(shù)“貝殼人”站在一起,同甘共苦,加速帶領(lǐng)貝殼走向全面復(fù)蘇……
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